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2025年3月，随着国务院政府工作报告的发布，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的表述，正式为全年楼市定下主基调。这不仅是自2024年底中央经济工作会议方针的延续，更意味着政策工具箱的持续扩容与精准投放。

政策延续性：从“止跌”到“回稳”的实证路径

2024年12月中央经济工作会议召开后的三个月内，全国商品房销售面积环比增长18.7%，70城新房价格环比跌幅收窄至0.15%，这是自2021年三季度以来首次出现跌幅连续收窄。”国家统计局数据显示，政策组合拳正在逐步扭转市场预期。

这一变化背后，是政策力度与市场反馈的双向校准机制。

需求端：2024年四季度起，超90%城市取消限购限贷，叠加存量房贷利率统一下调0.8个百分点，释放大量改善需求。

供给端：房地产融资协调机制落地后，首批“白名单”项目贷款发放超1.2万亿元，带动保交楼专项借款覆盖率提升至87%；

2025年国务院政府工作报告明确提出“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。

政策空间之一：因城施策的“最后一公里”攻坚

以北京为例，非京籍买住宅，五环外需要2年社保或个税，五环内需要3年；购买套数方面，单身和已婚的非京籍，限购1套+五环外1套；已婚京籍或视同京籍家庭，限购2套+五环外1套。

目前还有购房限制性措施的城市除北京外，还有上海、深圳和海南。

行业机构观察到，一线城市限购政策呈现‘核心区坚守底线、外围区域灵活调整’的特征。例如广州已在增城、从化试点差异化限购，市场推测北京、上海可能跟进类似策略。

政策空间之二：金融工具“挤牙膏式”宽松见顶

当前购房成本已降至历史低位。

首付比例：全国首套房首付最低15%（三四线城市为主）、二套房25%，较2021年高点下降20个百分点；

房贷利率：首套房贷款平均利率3.25%（LPR-60BP），接近2008年金融危机时期水平；

税费减免：置换住房退个税政策延长至2025年底，契税优惠覆盖90%以上普通住宅。

据贝壳研究院测算，2023年首套房利率每下降10个基点，购房者入市意愿指数上升约1.8个百分点。但随着政策效应逐步释放，2024年该刺激效果减弱至0.9个百分点。

市场观察显示，连续降息对购房需求的边际拉动作用逐渐减弱。业内人士预期，未来政策可能进一步优化存量房贷利率调整机制，缩小新旧房贷利率差，以释放居民消费潜力。

破局新工具：存量房收购的“政府托底”逻辑

政府工作报告首次提出的“推进收购存量商品房”，正在构建去库存新范式：

操作框架：地方政府通过城投平台收购房企滞销房源，改造为保障性租赁住房或人才公寓；

郑州试点：2024年收购1.05万套商品房作保租房，带动当地库存去化周期缩短4个月。

克而瑞《2024年中国房地产库存去化路径研究》表示：据克而瑞测算，若参照郑州模式在全国范围内收购存量商品房，预计可消化约1.5-2亿平方米库存（占当前总量的7%），同时将保障房建设周期缩短约20%。

国务院发展研究中心原副主任王一鸣曾提出：“住房的民生属性需进一步强化”。当居住需求被重新定义为民生工程，市场回稳便不仅是经济命题，更是社会治理的必修课。